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2022-09-22

楼市政策：既要连续也要改进

住房和城乡建设部部长姜伟新在十八大会上重申“楼市调控不松动”，未来房地产调控政策走向也引得各界颇多遐想。

在日前召开的“中国投资与发展论坛”上，来自住建部和中国社科院的专家认为，从2011年第四季度以来，我国经济对房地产的依赖程度减弱，房地产合理回归的目标虽然没有达到，但房价已经稳定下来，调控成果来之不易；2013年仍要保持调控政策的连续性和稳定性，同时细化和改进调控手段，否则房地产市该专用料的研究力争顶替乃至超出进口产品场将不可持续。

楼市调控政策虽未最优但已次优

中国社会科学院研究员、城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析：“从2011年第四季度以来，我国房地产市场降中企稳、猛降缓升，宏观经济对房地产的依赖程度有所减弱。房地产投资虽然大幅下降，但降幅趋稳，而且降幅在合理预期内。从价格走势看，价格降中有升，与去年同期相比是下降，但与今年6、7月份相合萌属比有所反弹。房地产信贷由大幅下滑到逐步上升，土地供应结构也比较合理。”

出现以上形势的原因，倪鹏飞概括为“各方博弈的结果”，即中央政策与地方政府博弈的结果。今年以来，地方楼市调控政策有所松动，纷纷微调限购措施，试探中央底线。同时，信贷政策是市场预期发生变化的最主要原因，首套房贷款利率下调在很大程度上影响了市场预期，开发商调整销售策略，刚性需求改变预期，纷纷购房。在此形势下，7月以后，中央继续强调房地产调控从严政策，又改变了人们的购房预期。可以看到，9月份房价环比下降的城市有所增加。

为此，倪鹏飞认为，2012年房地产调控政策没有达到最优，但是实现了次优。房价合对其要求也愈来愈高理回归的目标没有达到，但房价稳定下来了，次优目标达到了。房价增长没有超过人均GDP增长和收入增长。

原中国建设部政策研究中心副主任王珏林将影响2012年我国楼市的三大主要政策概括为：限购、限价和限贷。王珏林说，目前房地产市场调控取得的收效来之不易，其中限购政策起到了相当大的作用，同时，这也导致了购房者的预期在改变，因此，从短期来看，限购政策的退出几乎没有可能。而房地产市场“去投资化”的政策取向，也不会有大的改变。

调控政策除了稳定还需改进

对于2013年楼市调控的政策走向，倪鹏飞建议，在继续调控的基础上仍需改进。例如区分宏观调控与楼市调控政策、细化行政管理应细化、扩大房产税改革试点、保持楼市调控政策连续性和稳定性，不要稍有波动就出现妥协迹象。倪鹏飞认为，2013年，我国房地产发展趋势是大稳定小震荡，明年经济回稳向好，房地产不可能是经济依赖所在，所以不要急于出现调控放松的判断。

此前，华远地产董事长任志强预言“明年3月房价会暴涨”引起市场热议。王马比木珏林认为，无论是从现在来看，还是从去年的分析来看，都不会出现房价暴涨的局面。“房价快速上涨的原因不存在，因为国家的态度非常明确，措施非常得力，明年的房地产市场应该是平稳发展。”他认为，楼市调控政策必须保持连续性稳定性，通过多年的调控才能够稳定预期，土地、税务、金融、住建等各部门之间的相互配合通过合作共同完成一件事情，取得一定的调控成效，这一结果来之不易。以前之所以调控效果不突出，正是因为有些政策没有落实到位。不得不承认，实际上楼市调控对经济影响较大，但不调不行，否则将不可持续。

另外，当前购房者已经越来越理智。“现在是购房者选房，不像过去房子选消费者。以前，看完房以后如果不买，一转身那套房子就没有了，所以才会出现一天售罄或者三天就卖光的情况，那是不理智的抢房。而现在，购房者会从地段、时间等因素对叶杓兰来考虑选房，主动权已经在购房者自己手里了。”王钰林说。

对部分地方出现的一些楼市调控政策，王珏林表示，政策可以是多种形式的，政策也是随着市场变化而调整的。但对地方要提出要求：地方出台的调控政策要和国家的大局相吻合，如果由于一个地方影响全局，这肯定是不合适的。

房产税应尽快推广

王珏林表示，希望房产税赶快总结经而采取谐振原理设计的电液伺服实验机验，尽快推广试点，甚至在全国推广。

他说，房产税在试点城市上海、重庆比较平稳地出台了，这是走向法制的第一步。限购政策只属于行政管理，它也只能解决目前市场中的供需问题。而房产税则是解决长期的市场管理问题，是法制管理的一个手段，所以非常重要。希望房产税尽快推广试点，因为房产税可以平衡各方面的关系并发挥作用，对于解决市场问题的能力可能会更强一些，更持久一些。

至于北京是否会参与房产税的推出，王珏林认为，北京毕竟是首都，准备得要更周全一些，时机把握得要更好一些。一般的城市，准备合适了可以出台，北京可能要慎重一点。房地产市场经过两年严厉调控之后达到了遏制房价过快上涨的目的，从未来宏观调控判断，绝对不会允许前功尽弃。因此，一旦房价脱离经济基本面，出现过快上涨，政府则肯定会出台新的政策。（朱菲娜）

来源：中国经济时报

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